物业管理涉及广大群众的切身利益，为了实行政府科学民主决策，提高立法工作的透明度和公众参与程度，根据《立法法》和国务院《规章制定程序条例》的有关规定，现将《甘肃省物业管理办法（草案）》全文刊登公布，广泛征求社会各界的意见，以便进一步研究、修改后提请省政府常务会议审议。 
       公民、法人或者其他组织可以将意见于２００５年１０月１０日前直接寄送甘肃省人民政府法制办公室，邮编７３００３０；也可以通过甘肃省政府法制网站提出意见，网址：ＷＷＷ．ｇｓｆｚｂ．ｇｏｖ．ｃｎ。
　　第一条　为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的生活、工作环境，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。
　　新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。
　　配套设施不全的原有住宅区，由城市人民政府和公有住房出售单位筹措资金，组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。
　　配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。
　　第三条　省建设行政主管部门负责全省物业活动的统一监督管理，县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业活动的监督管理。
　　其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，协同做好物业管理工作。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业活动与社区建设的关系。
　　第四条　县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业。
　　物业管理企业按照国家有关规定享受第三产业优惠政策。
　　第五条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，在领取营业执照后３０日内，按规定取得房地产行政主管部门颁发的资质证书后方可按资质等级从事物业管理活动。
　　物业管理企业资质实行年检制度。资质年检由省建设行政主管部门组织，县级以上房地产行政主管部门具体实施。
　　省外物业管理企业进入本省从事物业管理活动，应当持营业执照、资质证书等有关证件到省建设行政主管部门备案。
　　第六条　物业管理从业人员应当按照国家和省建设行政主管部门的规定，取得物业管理职业资格证书。
　　第七条　物业管理区域是在充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则划定，并由一个物业管理企业实施管理的居住小区。
　　新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。
　　商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。
　　划定的物业管理区域内不得有市政规划道路穿过。
　　第八条　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向市县房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。市县房地产管理部门应当会同有关部门划定并公布。
　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，市县房地产管理部门应当会同有关部门根据本办法第七条规定的原则划定并公布。
　　第九条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
　　业主人数在２００人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主代表会议，行使业主大会的权力。业主代表会议的代表一般不得少于３０人。
　　第十条　一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到５０％以上，或者达到３０％以上不足５０％，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议。
　　第十一条　首次业主大会筹备组应当在物业所在地的市县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括共有住房出售单位）组成。
　　市、县房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立１５日内，应以书面形式在物业管理区域内公告。
　　筹备组按照建设部《业主大会规程》规定组织召开首次业主大会会议。
　　第十二条　住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权按物业建筑面积１００平方米为一个投票权数；不足１００平方米有单独房屋产权证的，以１００平方米计；１００平方米以上的，以１００平方米为一个单位四舍五入计算。单个业主所持的投票权数最高不能超过全部投票权数的３０％。
　　业主代表大会代表的投票权数为其代表的业主所拥有的投票权数之和。
　　第十三条　业主大会召开时间按规定公布后，有表决权的业主因故不能参加的，可书面委托本物业管理区域内的其他业主；业主代表因故不能参加业主代表会议的应当书面委托所在选举单位的一名业主参加，业主或业主代表不能参加，又未书面委托他人参加的，视为弃权，但必须服从业主大会作出的决定。
　　第十四条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。
　　住宅物业的业主大会会议，应事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居民委员会，邀请其派代表参加，并认真听取居民委员会的建议。
　　第十五条　业主委员会委员的组成一般为九人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。
　　业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。
　　第十六条　业主委员会应当在选举产生之日起３日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任１—２人，并在选举产生之日起３０日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等向物业所在地的市、县房地产行政主管部门备案。
　　市、县房地产行政主管部门在收到备案申请后５个工作日内，对符合条件的发备案证。业主委员会凭备案证向有关部门申请刻制印章。
　　第十七条　业主委员会任期一般为３年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。业主委员会任期届满的２个月前，应当向市、县房地产行政主管部门报告。
　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起１０日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并作好其他交接工作。
　　第十八条　业主大会筹备期间和首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担。
　　业主大会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过１％的比例提取活动费，具体办法由业主委员会与物业管理企业在合同中约定。
　　第十九条　住宅物业管理区域内，业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　投标人少于３个或者房屋建筑面积少于５万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积），经物业所在地的市、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　前期物业管理费用由建设单位承担。
　　第二十条　招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书的１０日前及确定中标人之日起１５日内，向物业所在地的市、县房地产行政主管部门提交有关材料备案。
　　第二十一条　市、州建设（房地产）行政主管部门负责建立物业管理评标专家库。物业管理招标评标委员会的专家成员，由招标人从专家库中随机抽取。
　　第二十二条　建设单位应当在新建物业综合验收合格后，在业主委员会的监督下，同业主委员会选定的物业管理企业办理资料，设施设备等物业管理承接验收手续。
  　物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他应管事项进行查验。
　　第二十三条　商品房预（销）售前，建设单位应当参照建设部制作的示范文本，制定前期物业服务合同、业主临时公约，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的内容。
　　第二十四条　规划、设计新建住宅小区时，应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的１‰确定物业管理用房，但最低不能低于４０平方米。
　　物业管理用房应为地面以上，具备使用功能。
　　第二十五条　建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理用房，费用进入建筑成本。在物业竣工验收合格后３０日内，无偿移交业主大会。物业管理用房产权归全体业主所有。 
     合同、业主临时公约及物业管理用房的相关资料。符合条件的，市、县房地产行政主管部门方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
　　第二十七条　与建设项目配套建设的学校、幼儿园、会所、商业网点、停车场、文体用房及供电、供暖、供气等设施设备，已进入建设项目成本的，所有权归小区业主所有；未进入建设项目成本的，所有权归投资者所有。
　　第二十八条　物业管理区域内的机动停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
　　第二十九条　普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价，按照物业管理服务标准和对应的收费标准实行级别管理。服务标准和政府指导价格标准，由省物价、建设主管部门制定。
　　物业服务收费的具体标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　第三十条　凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用的，应当收费到户。
　　物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。
　　第三十一条　专用物业部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，所有人应当及时修缮。经业主委员会或物业管理企业通知后，仍未进行修缮的，由业主委员会或物业企业进行修缮，费用由所有人承担。
　　物业共用部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业管理企业应当进行修缮。
　　物业出现必须维修养护的情形，业主或者物业管理企业未进行维护的，由市、县房地产行政主管部门组织代为实施，费用由相关业主承担。
　　第三十二条　房屋使用人不得随意改变房屋的总体设计功能和公共设施使用功能。确需改变的，应当符合城市规划要求和结构安全标准，并征得相邻所有人、使用人和业主代表的书面同意。
　　业主或者使用人不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等。
　　（三）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品和超过荷载的物品；（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
　　第三十三条　建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。
　　任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。
　　利用共用部分进行经营性活动的，应当经业主委员会同意。获取的收益归全体业主所有，纳入维修基金进行管理。
　　第三十四条　建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当分摊物业管理费用。分摊比例应当不低于收费标准的５０％，但不得因此而增加其他业主的负担。
　　第三十五条　业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业管理企业可书面通知其限期交纳，并按合同约定加收滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业也可以依法向人民法院起诉。
　　第三十六条　物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会，按规定做好各项移交工作，并承担相应责任。
　　第三十七条　住宅、住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按规定建立住房专项维修资金。专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用，并接受房地产行政主管部门的监督。
　　业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施设备的管理、养护、维修，由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。
　　维修资金收取与使用管理的具体办法由省建设、财政等有关部门制订，并经省人民政府批准后实施。
　　第三十八条　未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上房地产行政主管部门没收违法所得，并处以５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第三十九条　物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上房地产行政主管责令停止违法行为，处以５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第四十条　住宅物业的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。
　　第四十一条　建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的，由县级以上房地产行政主管部门责令提供相应的物业管理用房建设资金，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。
　　第四十二条　业主、使用人或者其他单位和个人违反本办法第三十二条规定的，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，恢复原状，可以并处罚款。
　　第四十三条　房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十四条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第四十五条　本办法实施中的具体应用问题由省建设行政主管部门负责解释。
　　第四十六条 本办法自　年　月　日施行。 -

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