滚滚黄河东逝水，浪花淘尽兰州地产英雄，营销成败转头空。高楼大厦风貌依旧在，几度夕阳红。白发渔樵河渚上，惯看兰州楼市秋月春风。一壶浊酒喜相逢。兰州地产多少事，都付笑谈中。信手幼稚填词，才疏学浅，望古去的词作先生见谅。一首无派词风引起兰州地产界楼市“三国鼎立”的构思，在此，也为笔者酝酿许久兰州楼市“三国”争霸的成文作以牵引，文章也好多些下笔有依据说事有所实的内容。

       兰州西关，属于兰州城繁华商圈，是兰州城市CBD商务圈代表地段。地理的优势决定，一个城市CBD地段是这个城市地产业地标性建筑、开发作品的核心形象代表重地，在城市这样繁华位置开发的地产作品，在市场上可谓占尽了天时地利。商场如同战场，一处优势的地段土地，其现在和将来的开发价值、升值价值利诱，是每个开发商项目投资的必争之地，那些拿到土地建设开发许可的商家，项目在市场中所占据的钻石地段优势，是购房者选择置业首先考虑的不二法则。楼盘的市场地位，也是处于在优越地理位置给予的核心竞争力的光环簇拥中，项目的种种利益优点是令业界垂涎三尺的。  

 可是，在兰州西关开发的地产项目中，“亚太名苑”、“金城名苑”、“瑞泰恒居”，三个楼盘在市场销售中看，开发者的作品，并没有让购房者和市场感觉到它们优势所在，项目销售的滞涩显示不出一点的“地段之王”的优越风范。亚太名苑、金城名苑、瑞泰恒居三个楼盘出之于三家不同开发商的作品，在相同的地理位置上，局限于商家对项目的风格定位、品牌定位、市场定位，楼盘的销售命运也是各具不同。从三个项目的地理方向分局看，在西关板块呈三角布局，且距离毗邻，细看琢磨想象，三个项目盘踞位置，真有些与三国时期蜀、魏、吴三国鼎立相似，按位置方向可划分为，亚太名苑好比曹丕统帅的“魏国”；金城名苑相似刘备统治的“蜀国”；瑞泰恒居如同孙权的“东吴”（暂且给它扣顶高帽子）。这样，在兰州西关楼市中三国鼎立的局面也就形成了，三个难兄难弟、楼市“枭雄”夺霸兰州西关楼市的争锋战，在兰州地产业界和市场中成为了一道被人们关注的热门议论话题。

  写到这，笔者就着“地产三国英雄”的产品市场定位及广告推广说两句，浅释个人观点，看看三个楼盘谁是兰州西关地标之王。  

 首先，让我们看看北边的“魏国”亚太名苑。亚太名苑于去年4月份开盘，项目物业类型属于高层、高尚住宅。项目地址处于西关什字中山路北端，距黄河百年历史铁桥近距几十米之遥。在这样的绝佳地理位置上，亚太名苑一年周期的市场销售一直处于不大乐观的状态当中，这种现象，不得不让人们去分析项目的市场定位素质。在亚太名苑项目的营销推广中，商家给予了项目一个“文化名宅”的市场定位。前期，亚太名苑报媒广告平面设计是，一朵粉红的荷花绽放在楼盘缩小的效果图上方，在碧绿色的荷叶衬托下显得娇艳欲滴，受众不去仔细看，还以为是报纸在载登那位画家的山水画作，其广告文案导语主要诉求是针对项目的黄河沿岸风景，整个广告画面、文字效果给人感觉不出一丝名盘平面推广色彩，也嗅不到项目优越的地段味道。让人不明白的是，亚太名苑最近广告平面改版，画面“创意”体现是一些像是暗红枫叶样子的东西，好一片秋意荒凉的感觉，大概设计者是在代表商家，向消费者诉求项目已进入秋后萧条的销售期，也是在代表项目一年中销售荒凉的门厅景象吧。亚太名苑的广告创意可谓开创了兰州楼盘广告平面设计，蕴意秋色荒凉的先范。在“三国鼎立”中，亚太名苑的广告宣传费用投放，在市场是领先于其他“两国”的，但。像这样的营销传播手法又怎能显示出“地标之王”的风范呢！  

 “三国”中的“蜀国”金城名苑，在西关楼市中的表现可以用低调来形容项目的市场动态。金城名苑，项目从开发到销售在媒体宣传推广中，很少能看见其身影。也许，商家对项目抱着皇家女儿不愁嫁的营销心态，故作低调，让消费者自我作明智的选择。从地理位置上看，金城名苑的地段明显优先于瑞泰恒居和亚太名苑，项目地处临近西关公交交通枢纽，每天人来车往繁华热闹景象，也为楼盘做了免费的推广宣传，此先天独厚的地理优势，也是开发商在市场中低调宣传的根本。项目墙体喷绘广告是主力推荐68——125㎡经典户型，用邀您共享和“欲穷千里目，更上一层楼”作为广告的文字导语，也许商家引用名家诗句，是想告诉消费者本案高层住户可以拥有开阔的视野，河北风景尽收眼底，实际，金城名苑周边高楼拥簇根本没谈不上对外视野开阔，更谈不上项目外围山环水抱了，牵强的定位，明白的消费者一眼看穿，商家为自己“女儿”硬穿上的嫁衣又怎能显示出“皇家公主”的风范与气质呢？其最终结果是直接影响到项目“地标之王”的市场形象，是有据可证的。

       现实中，兰州地产“三国”被市场遗忘者，乃是被称为“楼王”的“东吴”瑞泰恒居了，此项目多年的销售滞销，孤零零的矗立在西关高楼大厦林立中，灰色的楼盘外立面让人更加感觉出项目在市场中的寂寞和阴霾，加上销售周龄处于在“大龄”周期，所以业界戏封“楼王”的头衔，是具有很大的讽刺意义的。瑞泰恒居项目空占一个好的地理位置优势，其他方面并没有看出项目的优越所在，可以被划为兰州楼市中的烂尾楼盘，是兰州地产的悲剧作品。此项目之所以有今天的市场命运，这与商家开发前期对项目的基本定位，出现了很大与现实市场的误差是血脉关联的，当初，项目整体框架设计出现的败笔，导致每户每室大梁横穿，严重触及了购房者对住室风水迷信的神经，有谁愿意每天晚上在自己的卧室睡眠解乏，头顶同时去感受一道横梁带来的压抑感呢？再者，瑞泰恒居为了弥补户型设计的不足，质量不过关的精装房定位，加上开盘5000元市场价格定位，种种的营销失误，把购房者拒之于了售楼大厅的门外，给项目本来就不受市场欢迎的形象更是雪上加霜，至今，瑞泰恒居仍然凄零零的矗立在兰州西关闹市中，向每天经过它面前的匆忙人群诉说着烂尾楼的惨痛败笔故事，也成为了西关楼市中的一道阴暗风景。  

       西关属于兰州城市CBD代表地段，而在此地段的三个楼盘品牌形象并未形成具有很强的地产品牌的典范代表，可以说，这种结果是兰州地产业的一大遗憾，也是一个城市CBD地段的土地价值的浪费。兰州西关，呈现出的地产“三国鼎立”局面，而并没有历史中三国争雄的血腥鸿烈，闹市中的寂寞，让西关地产“三国”沉溺在市场的漩涡中挣扎煎熬，地产大势。“煮酒论英雄”，谁将是西关“地标之王”的得主？直接考验未来三家开发企业谁家拥有“诸葛亮”、“周瑜”、“司马懿”策划人才的较量。若是这样，西关楼市将会是另一番景象。       -

 喜乐悲愁，皆归尘土