很久没来这里看帖子了,曾经的日常习惯因为工作环境的变化已一去不返,离开兰州数月,学会了用另一种角度评估这个另人难以琢磨的市场.

兰州楼市从03年—04年开始进入市场复苏期,雁滩的崛起带动了整个兰州楼市,产品线逐渐丰富,老百姓知道了房子不只是用来居住，产品细节逐渐趋于合理,至少户型设计不至于那样另人乍舌，产品营销依靠推广概念、地段支持、品牌支撑等要素进行市场推广，以天庆为代表的大盘社区迅速提高市场品牌度，雁滩区域大盘成为兰州楼市风向标，在一个经济相对落后的区域，大盘项目优势使城中单体优势倍减，市场均价2500元左右，按照房产价格与国民收入之比应算在比较能够接受范围之内，市场成交量每月保持在10万平米左右，04年全年按照竣工面积180万平进行核算，兰州03—04年市场总体应当是供略大于求的趋势之下。

随着中国房地产热大背景的带动，兰州楼市开始骚动，耐不住寂寞的开发商以土地价格、兰州地理特征等由头开始了漫长的提价道路，首先是仁恒国际的高价入市，较为系统的营销推广给兰州老百姓上了一场政治思想课，当然开发商也收益非浅，项目的标杆作用使兰州开发商统一朝仁恒看齐，当时的例会都会说这样一句话“我们的产品在##方面不比仁恒差”而仁恒国际在现在看来只是一种产品的革新和营销的整合，只不过那时的市场这方面还是一种空白，系列推广和产品革新使项目进入了竞争的“蓝海”建立了高档住宅的标准，无疑形成市场领导。05年中国楼市进入迅猛发展期，兰州开发商也跟随着“大哥”们的脚步，也一路开始了提价旅程，05年冬天国家开始价格调控的，兰州开发商开始学会关注国家政策，成交量的急速下划，让市场感觉到政府手术刀正象自己迈进，无聊的兰州开发商们只能在寒冬抱团取暖，华富瑞士豪厅的会所成为兰州开发商们的集合地，几个兰州地产“巨头”开始盛行民间大众活动“扬沙子”有趣的各开发公司的会计拿支票直奔瑞士会所场面。瑞士豪厅也应该是在当年面市，产品的高配套、外立面营销、物业支撑成为西部豪宅的重要支撑，只可惜这样的产品放在了落后的兰州，有价无市成为了着个项目的代名词，刚看帖子这项目最近搞了一个乒乓球比赛，不知是那家策划公司在操作这个项目，真希望不要再害陈会长了，别再让所谓的西部豪宅降低自己身份。

黄河家园的开盘让兰州有了新的生命力，安宁板块不在是实创现代城孤军奋战，黄河家园广告推广的成功，让安宁区域开始骚动，政府也看到了安宁区域土地价值，不断土地拍卖让这个区域成为开发商眼中的肥肉，黄河家园样板间设置、广告诉求、现场布置建立了中档住宅新标准，社会眼光逐渐向安宁转移，安宁即将成为新的兰州楼市风向标。

兰州唯一别墅项目微乐花园也在05年开始了市场推广，但是这个秀才却永远抓不住时机，一个企业观念落后的开发商制造了产品内涵不全的畸形儿，时令出租、风水概念、系列推广简直是自娱自乐，这个项目从产品规划、物业配套、营销管理、后期物业全部都可以上兰州房地产失败经典案例，案场销售管理更是成为兰州开发商销售部重点警示课程，微乐如果还以现阶段形式随波逐流也许有一天即将成为兰州楼市中第一个“范进”。

05年也是众多外地代理商进入兰州高峰期也是兰州本地策划商骚动的一年，上海、成都、西安等城市二三流代理商进入兰州，开始为兰州房地产策划部进行传、帮、带工作，本地策划商开始了群雄割锯，以兰州群英、顶尖为代表的本地策划商开始四处为战，水土不服成为外地代理商的代名词，也许从那时就已注定外地策划商悲哀的命运。

05年是调控的一年、是开发商学习的一年、是代理商骚动的一年、是老百姓疑惑的一年、是兰州楼市产品从概念营销走向产品营销的一年、也是营销人员成长最快的一年。

后续

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