应付不过来就不用管了，管的多了只会自己担心

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大家的意见这么多，也好像是一个人一个想法

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政府要真的依群众的观点去制定政策的话，那政策永远也不可能定出来，所以也就只有尽量按照大家的意愿办事了，但完全保证不了就响应了所有人的心意。

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就是政策才让人撞这么一头灰的

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顶

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做生活的原创，不管为了什么，只要努力就行。

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跌是一种美好的愿望,涨是必然的规律,不涨就是降

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他妈的涨也罢跌也罢，不关老子的事。

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65种算法，计算结果都是房价必跌

许多利空许多疑惑 房市秘密几人知晓 　　
　　近几年，国际油价和粮价屡创新高，流资大军压境，人民币对米元不断升值，对内不断贬值，股价房价大涨，物价不断上涨。说白了就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”。为了解决这一大问题，只能象三峡大坝那样合龙关水，只能象城里人那样关门养狗。股市已是熊市，已在关水，圈狗（2007年10月天价6124点到2008年3月27日低见3357点,半年跌45.2％）。房市的的问题与股市是一样的，所以难以独善其身。对投资者而言，房牛市可以赚大钱，房熊市可以抄大底，都是好机会。要赢就要当“智钱”（房熊市里深套者肯定要除外），独立思考，爱算细帐，胸有成竹，一叶知秋，先知先觉，顺势而为，牛勇熊怯，铜价买金，爱吃鱼头，让出鱼尾，回避风险，搏取大利。　　
　　1.算2008年的上涨空间有多大，知房价必跌。2008年房价如果逆势上涨的话，因为其他投资渠道可以在一年里小风险地实赚10％，所以只有让投资投机者坚信：虽然在房市里风险已经大了，但可以实赚较多（20％以上），才会取钱再次蜂拥入市。20％加上土地增值税、所得税、契税、评估费、中介佣金等税费、折旧（熊市需考虑）、非自有的资金的利息等成本15％，等于房价必须上涨35％，才能保证你实赚到20％。一套150万就要上涨52万。投资投机者不是自住，出租不合算，归根到底要卖给自住者。已存60万且家庭月收入1万元的待购自住者已极少了，但在今天他们也买不起新房了，因为需按揭90万，每月需还款0.9万元，还不起。90万 + 52万 – 新积蓄5万 = 2008年房涨后需按揭137万，每月需还款1.37万元，超过月收入了。大多数人没有还款能力就象大多数人没有能力爬上珠峰一样。高高在上的房价只有走下珠峰才嫁得出去。人心不足蛇吞象。2009年，202万的房价还不够高的话，就让它再涨35％到273万。2010年还不够高的话，就让它再涨35％到369万。然后把猪肉搞得一斤30元，把一些企业搞得半倒闭只能发1000元的工资，把许多供房者搞得还不起按揭款而引发次贷风波，把上帝逼得不得不说：跑得越快死得越早。在珠峰就嫁不出去了，再乘飞机往高空飞，那以后就不是走下来而是跌下来了。涨到150万还有软着陆的活路，涨到369万就只有硬着陆的死路了。逆水行舟，不进则退。象爬树那样一直往上爬，是不是有到顶的时候？是不是有下来的时候？正府怕经济大落，不让大家往上爬了，在股市的“杀鸡”，你猴子还看不懂吗？价格奇高到6124点的结果是暴跌到3357点（半年跌45.2％），如果不是6124而是12000点呢？爬得越高摔得越痛！
　　
　　2.算2008年的房价是不是“最后一棒”，知房价必跌。参加“击鼓传花”这个游戏，在门内拿着花的有100人，买得起202万元门票的人只有5人时，就有95人拿着最后一棒。2008年初，你张三以150万买新房 * 1.35 = 2009年初你张三拟以202万卖给李四。扣费用后你实赚20％不多的。202万 * 1.35 = 2010年初李四拟以273万卖给王二。到2010年初，房价在大顶故或在连跌三五年之中，王二接手后还能加价到369万去卖出的可能性只有1％。李四在买前想：王二出不了手的话就不会接手，我李四拿的就是“最后一棒”。你张三2008年在买前也应该想：李四不肯接手的话，拿的就是“最后一棒”。
　　
　　3.算2008年要上涨需要多少“解放军”，知房价必跌。某市2008年房价如果继续上涨的话，几个月里入市的“解放军”要有7万人。因为几个月的调控和利空频传造成2万套新房在待售，因为许多人被几个月的有价无市吓怕了，有2万套二手房在待售，加上近几个月里又有1万套新房封顶。要涨就要先把这5万套房消化掉，然后在上涨过程中还要有2万人来一路追涨。你炒过股的话，就容易理解了。一个股在9.01元的卖盘上挂了5万股，在9.02元的卖盘上挂了2万股。就要有人先把9.01元的5万股吃掉，还要有人再把9.02元的2万股吃掉，否则股价就上涨不了。但是，目前房市的调控这么紧，资金这么缺，获利盘这么多，风险这么大，信心这么小，跌势这么明显，大家都知道逆势者亡，顺势者生，见跌就杀，见涨当作回光返照也要杀，每一次反弹都是出手良机。明摆着有7万套等在哪里，谁有本事让7万个“解放军”在几个月里一起来动手买房？9.01元的5万卖盘老挂着不怎么动，就说明大势不妙，9元、8.99元的杀跌盘就争先恐后地挂出来了，跌势就更加明显，卖者就更要杀跌了，买者就更要观望了。即使真有7万个钱没地方烧的不怕套的投资型的“解放军”来了，最终还是要露出“游击队”的本来面目，打赢了要走，打输了也要走，最终还是要有7万个买得起135万一套房的自住者来解放这些“解放军”。可是，你的周边有几个买得起135万一套房的自住者呢？卖力大于买力，所以必跌无疑。
　　
　　4.算市盈率（回本年数），知房价必跌，目前存银行五年期利息一年5.87万元 = 17年可收回投资（市价盈利率17倍）。2008年3月，股市的有的绩优股的市盈率20倍，表面是20年回本，但存在炒短线和炒波段的机会，可能2年就回本。2008年买房，近三年，房价下跌的概率很大，要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。100万的房子年租金3万。拆迁时还有40％的价值，60万 / 35年 = 每年折旧1.7万，家具家电折旧、中介费和其他费用0.3万，租金实际收益1万元。100万的房子 / 租金实际收益1万元 = 100年可回本（市盈率100倍）。很明显，买房比存在银行里是吃亏的，比炒股的风险更大。当前房价再涨一倍的话是市盈率200倍。
　　
　　5.算买房投资收益率，知房价必跌。一些债券型基金和银行理财产品年收益在10％以上。100万的房子的租金实际收益1万元，只有1%的回报。如果回报要想达到10%,则年租金就要升高到12万，即每月1万元。12万/ 家庭收入的0.5用于买房 = 租户家庭年收入24万。人年收入12万就要申报个税，家年收入24万的富人大多有多套房，指望比你更富的人来租用你的房？在样样都涨只有工资不涨时，非富人连维持每年3万的租金都气喘嘘嘘了，加上正府大盖廉租房和房市不涨使许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。今后3年，房价要么在山顶尖，要么在下跌。房价下跌时，房租不跌反涨是不可能的。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。为了起码的回报，结果只能是房价下跌一半到50万元。1万的租金实际收益 / 50万元 = 也只能维持2%的超低的可怜的投资收益率。
　　
　　6.算通膨对房租房价的影响度，知房价必跌. 继续通膨的后果是，有的实业获利减少，就卖厂撤资去炒房，有的企业可能会倒闭或半倒闭，不少人会失业，求租的人少了。继续通膨的后果是，工资不涨却样样涨，租房人的消费能力下降了，你提租价我就合租，房子空得更多了，租房市场就更加求小于供。这几年房价涨得很多，租价却涨得很少是明摆着的事实。将来，如果通货膨胀率更高，如果房价由100万再涨到200万，银行利息就会升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值贴补最高曾大于20％），房租实际收益还是1万 / 200万 = 房租收益率下降为0.5％。房租收益率只是钱存银行的20分之1。买房吃20倍的大亏，房价必跌。房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人说,1996年买房子花了200多万，按揭了10年,2006年终于还清了，跑去中介一问，80万!
　　
　　7.算近期价值，知房价必跌. 30年来，哪种商品只涨不跌？在1990年买一部摩托车，当时用了3年的工资，现在2个月可以买一辆。1994年月平均工资300多元，装电话初装费追涨到5000元，是现在的100倍。回头看，那钱花得真是冤啊。牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。什么是价值？真正的价值不但是由物质构成的，也是由精神构成的。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它更好的中国石油2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年3月石油价大涨见到110米元，中国石油低见17元，还有一大堆人在杀跌。房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，熊市低估时门可罗雀，市场就是这样残酷无情的。
　　
　　8.算长期投资价值，知房价必跌。房价股价就象太阳，有日出必有日落。房价股价就象海水，有潮起必有潮落。炒房炒股就象打架，打出去不收回拳头，你就被对手打倒了。有人说，我不怕跌，我放20年做长期投资。20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。有人瞎说还要涨20年。房价涨幅26％的话，炒家一年只赚11％。1.26 * 1.26 * 1.26 = 2。即每3年涨1倍。3年后100万元的二手房涨到200万元。6年后涨到400万元。9年后涨到800万元。12年后涨到1600万元。15年后3200万元。18年后6400万元。21年后就要拆迁的烂房值得1.28亿元吗？
　　
　　9.算使用价值，知房价必跌。2008年买房，最后5年的按揭越交越生气，20年的按揭还清之日你会后悔的。房子的使用价值会随着时间的推移而下降。去看看20年前即1988年盖的老房子吧。你是潜在买房者的话，租房时对这样的老态龙钟的破旧房，连斜眼都懒得瞄一下。想卖房时，银行嫌旧怕被套牢，不肯对买者办按揭。20年以上房龄的房子使用起来已有诸多不便了，比如电梯经常坏要爬梯18层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，却因为几百人在扯皮，修不了，物业公司也气走了。特别是随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变，现在的房子显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。而且随着技术的快速发展，房子的生命周期将越来越短。就象奔腾2电脑用了一段时间后就不值钱，就没人要了一样。有钱的换房住新房去了，住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次，越住越没面子。 经过20年的大量建房，加上多子多富的那一代人不少不在了，人口大减，房子大量空置。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？土地使用权有70年，但是到30年以上时，正府一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。你家90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
　　
　　10.算房价收入比，知房价必跌。国际房价收入比为3到6（年）。6 / 收入的0.5用于买房 = 在西方国家一家人干12年就可买到有土地权并已装修的新房。H市新房平均价10000元* 90平米 / H市平均家庭收入6万= 2007年底H市的房价收入比为15（年）。15 / 收入的0.5用于买房 = 在H市一家人干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的毛坯房。2007年495万应届毕业生中，100万无法就业。有几个老板愿意聘用50岁以上的员工？一对夫妻大学毕业22岁后工作，到50岁平均可工作28年。假如房价再涨1倍，房价收入比为30。22岁 + 60年 = 全市平均全家为了房子需工作到86岁。荒唐！当前房价再涨一倍的话，不利于讲三个代表，不利于讲共富，不利于讲和谐社会。目前不少一二线城市的房价收入比在15以上。3年前，米国一顾问公司根据房价收入比，就国际房价购买力做了个调查，看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果伦敦(6.9)、纽约(7.9)、首尔(7.7)，澳洲悉尼以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
　　
　　11.算住房痛苦指数，知房价必跌.商品房的平均售价(平方米)÷人均月收入＝住房痛苦指数。
　　2007年我国某市住房痛苦指数＝10000元/平米÷3333元＝3
　　2007年新加坡住房痛苦指数＝3022加元/平米÷3900加元＝0.77
　　2005年纽约住房痛苦指数＝2045$/平米÷3134$＝0.65
　　比较的结果说明，当前中国大城市的房价特别高。投资和投机者炒高楼价，普通老百姓望楼兴叹。从住房、教育、医疗三座大山综合地看痛苦指数，如果房价再涨一倍的话，一线城市的富人卖掉3套房可在某个西方国家买4套房。难道大家都不懂这样的道理：农村综合痛苦指数比城里高，有点本事的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。如果房价再涨一倍的话，就不利于吸引留学生回来为国效力。如果房价再涨一倍的话，就加大了祖国统一的成本。总之，房价再上涨对国家来说是得不偿失的。
　　
　　12.算商家标价与消费者估价的偏差率，知房价必跌。消费者心中有杆称。人们在平日消费中对商家标价已形成了一种大致的宽容度，从讨价和评论就能知道，偏差率超过1.3就难以被消费者接受：“这就值100元，卖150太贵了。”“好吧，卖给你140元”。“140元？老公你买贵了，这撑死就值100元，以130元买还差不多，你让人家赚太多了”。130 / 100 = 偏差率为1.3倍。2007年一套新房150万元 / 50万元估价 = 偏差率3倍。再涨一倍到300万就是6倍。问题很大啊：有300万元支付能力的人是大精英，还会在已是6倍时的2009年再接手你炒家这个二手房吗？全市需要的肯接受6倍偏差率的“傻大款”不是几个而是10万个，哪里去找这样多既是“傻大冒”又能“赚大钱”的大精英？开发商盖房的积极性与偏差率成正比，偏差率越高越好赚，心情好，房子就多盖。消费者买房的积极性与偏差率成反比，偏差率越高越吃亏，心理承受力就小。因为二手房的主要购买人是收入不高的自住性购房者，钱来之不易，对偏差率会斤斤计较。偏差率6是奇高，历来处于“上帝”地位的消费者就有被忽悠的感觉，就不能宽容，就不予接受。老百姓在房市可能被骗一时，不会被骗一世。被骗久了就会冷眼旁观，捂紧钱包不肯买。
　　
　　13.算汇率，知房价必跌.如果十几年前日元先升值后贬值的一幕重现，我们可以这么做：2009年人民币的升值达到1比5时以40万元人民币买入8万米元，到2012年人民币对米元贬值到1比8时，换成人民币64万元。到时二线城市2008年盖的二手房8000每平，等于用40万元人民币买入80平的二手房。如果现在要买这套新房，12000每平*80平 = 需花费96万元。96万 – 五年10万的房租 – 40万 = 节约46万。这个思路说明，在人民币的升值时买房是很吃亏的。
　　
　　14.算其他投资方法的收益，知房价必跌.条条道路通财庙，选择比努力更重要，为何一条死路走到老？可以先租房，创业成功后再买房。晚几年买房便宜很多。今后5年里，房市要上就一直上，要下就一直下，所以盈利空间不大。有的市场上上下下，1 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 * 1.2 = 在5年里累计的机会2.5倍。赚头较大的其他投资渠道不少。资金具有逐利性，哪有较大的机会就投到哪里。当房价上涨空间不大时，许多人会转向更赚钱的地方。张三做各种投资25年。每年平均20％的收益，100万 * 1.2 * 1.2 * 1.2……（1.2的25次方） = 到60岁是9540万的大富豪。
　　
　　15.算大家钱袋子里有多少钱，知房价必跌。多军是唯心主义者，因为多军最爱讲：“房价是由需求决定的，而刚需是很大的”。其实，经济基础（有效购房能力）决定意识形态（购房需求），“钱袋”决定“脑袋”。钱袋子属于物质，具有刚性，没有“硬通币”的人有买房的想法，他的需求只是一种想法。不敢去看房，需求必然是软性的。也就是说，房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。在钱袋子面前，需求一点都显示不出刚性来。过去3年，手里有钱的在买房，手里钱不够的借钱和按揭在买房，大家都千方百计地搞钱买房。该买的已经买了，剩下的几乎都是买不起房的没钱的人了。成交量比较不会骗人。n状的成交量线说明黑三角骗术不灵，大众需求透支，财力不济，已经没有多少人的钱袋子里有100万去买房了，所以就下跌了。
　　
　　16.算工薪族多久能买起房，知房价必跌。房价5年上涨100万，5年里谁家工资增加了100万？房价上涨中，一工薪族2003年买房缺10万，2005买房缺20万，2007年买房缺70万。劳动年数越长越买不起房，再涨10年，就还要白干10年。恶劳者、贪污者、投机者日增就不奇怪了，社会怎么和谐、发展和稳定？所以，炒房这一社会恶瘤被切除是迟早的事。这个，只要看各国就知道了。2008年3月两会报告说：“依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”。这告诉人们，炒楼是犯法的，正府要打击。炒粮食是犯罪，炒房是犯法，都是危及民生，危及正权啊。
　　
　　17.算中等家庭是否买得起房，知房价必跌.因为高等收入家庭有N套房，低等收入家庭已买不起房.所以商品房的涨跌只要看当前中等收入家庭是否买得起就知道了。如果当前当地的价格中等收入家庭买不起，那么房子谁来买？所以房价必跌。王石在中央2套说：房价涨到心惊肉跳，涨到年收入6到20万的中产阶层都买不起，不调整就会象日本泡沫破裂那样受到惩罚。
　　
　　18.算通胀不断加剧而房价也再涨的情况下的购买力，知房价必跌。比如有一位中产者2007年底积蓄25万元，2007年家庭年收入12万，每年有6万可用于买房。计划在3年后，25 + 18 + 利息等7 = 50万为首付购100万的房子。每年需还按揭6万。就是说，不失业也要当15年的月光族。假如通胀不断加剧，企业成本加大，赢利下降，工资就无法大幅提高。年收入增加1万，但被高物价咬走了2万，每年只有5万可用于买房。25 + 15 + 利息等7 = 首付款下降为47万。假如通胀继续加剧，企业有倒闭的可能，他家就不敢按揭15年来买房。假如货币贬值而导致房价在今后3年里每年上涨10％，即100万 * 1.1 * 1.1 * 1.1 = 133万元，133万 /首付需达到50％ = 67万。钱只有47万，不够了。假如借钱20万凑齐首付，却无力还款。假如通胀不断加剧，67万按揭的利息也增加到了7万，无力还按揭了。结果是袖手当观众的人增多了，供大于求更严重了，房价必跌。
　　
　　19.算6个人供一套房的困难度，知房价必跌。（购婚房主力的）80后的父母这代人目前在五六十岁。大多情况是：青年时赶上文化大革命和上山下乡，教育水平普遍不高，成家遇到计生，中年遇到下岗再就业，退休金只够自己日常花费。二线城市，1985年工资普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生红脑袋，穷革命，几无灰色收入，积累的财富不多。在应付孩子读书这第一座大山之后已所剩无几。为了一套房子，掏干了2家4老所有的积蓄。子女被20年的高额的月供压得喘不过气来。4老所积累的钱表面有几十万元，但那是应付看病和养老的钱，说不定到时候还不够花呢。4个家长为第二座大山（房）掏出应付第三座大山（医疗）的钱。他们最后都要病一次，你拿什么还给他们治病? 你拿什么给他们送终? 有的人可能因此而断供卖房。如果是农家子女就更窘迫了。
　　
　　20.算“高价房奴”的困难度，知房价必跌。现在买房，断了创业路，不能尽孝还要连累几位老人一起吃苦，每月要还贷，担心生病和失业，还能感受到温暖吗？“高价房奴”最终结局是两手空空。张大伯大学毕业后倾一生之财力为自住去购房，30岁 + 30年 = 60岁时破房要拆迁了，另住的独子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也贷不到款，借得到款也还不起。只拿到不多的拆迁费补足养老钱和做房租。他错信了“现在不买，再涨就永远买不起了”的谎话，结果永远吃亏，最终两手空空,活得真窝烂！
　　
　　21.算刚需家庭购房的首付能力，知房价必跌。刚需是指有生活需求和心理需求，再贵也不得不买，并有支付能力的需求。这只有二种情况：第一种，以前拿得出首付，现在也拿得出。比如结婚购房，现在的城里人大多晚婚，2008年男28岁的话，在120万元的时候首付70万拿得出，说明2年前26岁在50万元的时候首付20万也拿得出，26岁已是再贵也不得不买了，拖到今天才来花2.4倍的冤枉钱的人很少。第二种，以前拿不出首付，但近3年天上突然掉下来一个暴发户。本来不到20万的小户，3年后就成了拿得出首付70万的中户。既然就象天上掉下来一样，就不可能多了。2008年3月股市、期市大跌，本金投入20万炒到70万以上的很少了，其中再贵也不得不买房的就更少了。老腐败已买房了，新腐败不可能一下子冒出很多。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不用睡在街上啊。其实房价上涨天天在大量地消灭刚需。以前拿得出首付的，现在几乎都不够了，刚需已变成了无可奈何之需。在2005每套50万的时候就不得不买，但钱缺了20万，到现在120万缺了70万元，再涨的话会缺100万元。
　　
　　22. 算银行按揭充足率，知房价必跌。中央实行紧缩正策，炒家基本上在银行这一源头上被卡住了：银行停止转按揭、加按揭和严控放贷规模，对第2套房的按揭成数降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成），实际首付6成。买100万的房子，原来首付需要40万，现在多了20万。对工资收入严格审核时发现，张三家年收入6万，扣除第一套已按揭的只能再贷10万，首付需要90万，还贷利息率也提高了。换房者需先卖后买才不算第2套房。许多炒家的炒路就这样被堵死了。于是房市虚假的求大于供露出了供大于求的真面目。
　　
　　23.算供求变化的加速度，知房价必跌. 因为好赚，开发商的供给，以2005年3万套、2006年5万套、2007年8万套……的加速度开工。放巨量要滞后到2009年。因为不涨就没人追买，开发商每月每批都调高房价，形成“永涨不跌”的假象，使得许多人砸锅卖铁，透支未来，急不可耐地追高买入。但是，终端消费群体的消费能力决定卖方的最终命运。买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是投资赚钱。投资的方法是先买下房子，等房价涨了后卖给自住的人。可见都是建立在自住这个基础之上。当自住的人几乎都买不起房子了或买得起也嫌贵不肯买了的时候，房价上涨的基础就没有了。“待购首套住房者”每年可支配的家庭节余仅5万元，总房价以每年30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度上涨。导致“待购首套住房者”以每年30万人、50万人、80万人、120万人……的加速度被抛弃。房价涨到100万后，大多数“待购首套住房者”的刚性需求已无法转化为有效需求。供大于求的“＜趋势”就形成了。几十万套新房和二手的出租房空置房就象大宾馆越开越多且不断提价，大家都不肯来住或住不起时，就把自己玩完了。就象菜市有10担白菜供应量，只有6担的需求，供过于求，4担白菜烂掉是必然的。中国在90年代初有许多烂尾楼，这个历史事实谁敢否认？
　　
　　24.算人口减少数，知房价必跌。刚需主要来自结婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30岁，这些刚需已基本释放完毕。开始实行独生的1979年出生的到2008年是29岁。刚需正好大降，你我接到的结婚请贴上，主人大多是独生孩。2007年，中国小学入学总数为1500万人，比高峰期的1994年的2503万人减少了1003万。社会发展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不断减少。这种发展趋势，看不讲计划生育的发达国家就清楚了。当年日本房价在面对这一人口结构改变时，走出了一波下跌行情，中国不可能改变这一规律。
　　
　　25.算买房人数，知房价必跌.牛市里，一开盘几千人在排队。现在，售楼处冷冷清清。既然认为房价还要涨，那么多军中的炒家就赶紧再带头排队买啊。一个城市原来一天卖出200套，现在一天才卖出20套，扣除虚假成交量（象股市的自买自卖的对倒盘），分明只有刚需在买。怎么炒家都不买了啊？你多军不买就算了，干吗急着忽悠别人去买呢？人气没了后，孙子（待卖者）急上帝（消费者）不急啊。大城市的新楼盘有60%不是为没有房子住的人生产的。那排队的人里有60%不是为了自住的。开发商忽悠不动炒家了，炒家忽悠不动消费者了。最终被忽悠的是自己。
　　
　　26.算精神力量有多大，知房价必跌。房价有上下二个方向，你为何只看到会大涨的一面，却看不到会大跌的一面？是你错误的观念造成的，是你只看到供求关系的重要，却看不到决定需求的更重要的“物质第一”（钱袋子决定需求）和“精神第二”（市场从来不缺资金，缺的是信心）。楼市成了投机市。只要是投机市，价格的涨跌其实就是一个心理游戏。信心在,价格就会继续涨，投机者就会蜂拥入市；信心缺失，投机者当然疯狂套现,价格自然崩跌。“精神是原子弹”，威力无比。“人言可畏”，“众口烁金”。上涨时，80％的人心理预期看涨。人的贪心的本性加跟风的习性就显现了。看多理由有100条，心理预期对房价产生了神奇的推动作用。随着房价超越非富人购买力越来越远，随着调控力度的加强，随着亏钱的概率越来越大。人的“斤斤计较”的本性和恐高的习性就显现了。这时，80％的人心理预期看跌。看空理由有101条，跌价传言满天飞，心理预期对房价会产生摧枯拉朽的极大的破损作用，会将“房价”从华山“一条道”推下来。上山虽拥挤却安全无恙。下山拥挤“房价”就要完蛋了。挤上山需要看涨的心理预期和买门票的100万元。拥下山只需要看跌的心理预期加叫喊声。
　　
　　27.算需求有几种，知房价必跌.供不应求的说法是房市的谎言。第一种需求是投机和投资需求，已经因为无利可图和高风险而急剧萎缩。第二种需求是升级需求，一套换一套，总量不变。第三种需求是恐慌性购买需求，目前不见了。第四种需求是刚性的。有效刚性需求已很小。刚需大不是永远涨价的理由。罐头被倒进海里的老故事说明“相对过剩”也是供大于求。食物比房子的刚需更大，供不应求会饿死人。供不应求就会大干快上，现在种大米和卖快餐的敢说永远赚钱吗？敢说永远不愁卖吗？当时食物供不应求时也说土地如何缺，现在许多良田荒着。刚性需求是历来存在的，近3年放大几十倍，明显是疯狂的炒作。刚需来自城市化（特别是毕业生）。但是，动辄百万元，进城的“待购首套住房者”该买已买了，没买的已基本上买不起了。房子买不起时可以租啊，不会冻死人。
　　
　　28.算土地量，知房价必跌.因为现在1000万人口的城市是由500万发展而来的，所以，500万人的市再来500万人，土地也不缺。土地不会像石油那样消耗一吨少一吨，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6层以下的旧房占多数，拆掉盖24层的，一下子就是4倍的土地）。圈地成风，到处在“晒地皮”。郊外的地一望无边。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照样有房价和地价大跌的时候。
　　
　　29.算拍地价格，知房价必跌.商品房的第一成本是土地成本。房价大涨的主要原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，“面粉高于面包”。楼面价1万元，100平米的房子仅地价就100万元。面包不涨价就亏。开发商一提价，总房价就以30万元、50万元、80万元、120万元……的加速度冲向死大顶。土地真的能不断上涨吗？上帝要让不听话的人死亡,就让他们疯狂地快速地跑，跑得越快死得越快。如果每套房的地价只有10万元，那么房价真的会再涨20年而不跌。如果每套房的地价30万元，那么房价真的会再涨10年而不跌。如果每套房的地价100万元，那么房价涨不过2年就下跌。如果每套房的地价200万元，那么房价还能涨吗？300万元、400万元…..呢？
　　
　　30.算积压空置量，知房价必跌.盖房最好赚，于是18路军都来搞房地产，越盖越多。经济适用房、廉租房也在大干快上。单位自建房、个人自建房、小产权房等都在八仙过海，各显神通。到2006年10月底，中国空置房面积多达1.25亿平方米，占压资金达到2500亿元，居中国各行业不良资产之首。到2007年底，房地产开发商囤地约10亿平方米，这些土地量足够开发商进行4年的开发。中国没有哪个行业有如此大的积压产品。下半夜让你开车转遍全城，能见到500人露宿街头吗？说明99.99的人都住在房子里，说明房子不缺。某市，2008年计划建设保障性住房2万套（有的退租）。2007年底待售的3万套，2008年新增待售的4万套。近2个月日成交30套 * 365天 = 2008年可售出1.1万套。加上历年的出祖房空置房20万套，共29万套。人口有进有出，共非自住房几十万套房？供大于求必跌。
　　
　　31.算新房待卖率，知房价必跌。卖出量可骗人，存货量不骗人。走在街上，往二边看，到处是大工地，雨后春笋，新楼林立。房牛市里，买方踊跃，开盘第三天，售楼处说卖光了，600套待卖 / 每天成交200套 = 待卖率为3倍。牛市高位，遇到调控，持币观望，有价无市，20000套待卖 / 每天成交20套 = 待卖率为1000倍。消费者租房住，等几个月可能节省几万几十万呢。先降价为强，后降价遭殃。开发商等不起，不卖过不了日子啊。促销价就一个比一个低。可是，锦上添花买涨，落井下石杀跌，永远是市场的天性。“买涨不买跌”，越降价越没人买，形成恶性循环，一路走低。上帝公平哪，老爷和孙子轮流当。
　　
　　32. 算二手房卖出率，知房价必跌.房牛市里，买方踊跃，卖方惜售，每天卖出200套 / 当天挂牌量4000套 = 20分之1的卖出率。牛市高位，遇到调控，空方持币观望，卖方卖意急迫，每天卖出20套 / 当天挂牌量20000套 = 1000分之1的卖出率。有价无市之时，就是即将退潮之时。房市久盘必跌，随后就抢跑道出逃，兵败如山倒。
　　
　　33.算石油供应量，知房价迟早必跌.石油需求每年飞速增多，而全球石油产量已处在顶峰，近3年日均产量都无法增大，需求与供给已呈现不可逆转的“＜趋势”，石油价除了上涨，已经别无选择。1970年代第一次石油危机的时候，全球的石油产量刚刚减少了不到8%，油价就翻了两番。当我们见到150美元一桶时，汽油可能定量计划供给，会导致通货膨胀、物价上涨和经济增长速度减缓。经营成本过大将导致不少企业倒闭和失业人数增多。承包土地以家庭为单位，所以机械化无从谈起。18亿亩耕地本来就人手不够。买不到油和油价奇高，已导致用生物燃料来替代。国际粮价随油价一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量极大，必须有人去扩种。中国13亿，粮食依靠进口做不到，有钱也没地方买去，米国有粮宁喂汽车也不卖给你。这些情况都会促使农民工部分回流农村。最后的结果是为了车有粮食吃，更为了人有粮食吃，需要增加对农补贴，动员更多的劳动力进入农业。不可能吗？ 50年前的精简下放和40年前的上山下乡，就是一种把城市劳动力赶到农业去的无奈的选择。由于有劳动强度大、工资低、物价上涨使积蓄不容易、买不起房、租房负担重、不如在小城镇干合算等问题。大城市的企业招工难的民工荒说明，回流的苗头已显露出来了，城市化速度减慢了。民工和刚毕业的学生大部分无力买房，刚性需求很大只是多军美好的黄粱美梦，目前已过剩的大城市住房将会过剩，再过剩。
　　
　　34.算中介家数，知房价必跌.牛市里，中介比食杂店多。现在，中介门可罗雀，你经过时注意看一下人头就明白了。一家大中介倒闭就关店几百上千间店。二手房有许多不是自住的，房子已经异化成投机套利的工具了。既然房子被当做投机品来玩,那我们就要按照投机的规则来玩，投机的最重要的规则是低吸高抛，追涨杀跌。
　　
　　35.算银行房地产贷款充足率，知房价必跌。房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。房地产贷款的存量有近五万亿，银行系统面临房价下跌的风险已很大。在次贷风波的提醒下，中央实行紧缩正策，2008年3月宣布自2006年以来第15次上调存款准备金率，大型银行的存款准备金率已达到15.5%。负利率使大多数人不但不愿在银行存钱，还从银行不断取钱出来投资。银行可贷规模小了，资金供不应求，不得不对房地产减少了资金供给。许多中小房企的资金链因此绷得很紧，泡泡吹不起来了，就象大水库遇到天旱和开闸放水，船位回落了。
　　
　　36.算开发商的负债率，知房价必跌.许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。2008年，在贷币紧缩和房熊市将到来的背景下, 高负债率、低现金流让开发商如坐针毡，因为沉淀在房地上的钱，风险正在加大。开发商贷款1.2亿，等一年光利息就亏1000万 / 12 = 每月亏83万。“逆水行舟，不进则退”。房价只要几个月不涨或盘整，自住者就不买，炒家就提前卖。有价无市拖得越久，资金压力也就越大。银行要来讨钱了，2年没开发Zf就要来收地了，建筑公司要求开发商按进度支付工程款，钢材、水泥等原材料企业要求带现金提货，买者不肯买期房。现金流的回收成了大问题。只有低负债、高现金流的安全状态才能渡过熊市。万科最精灵，表现得最为急切。就象农民在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，开发商争先恐后地降价卖房，兑现收益，落袋为安。不卖跳楼价，就要人跳楼。
　　
　　37.算房地产股股价，知房价必跌.房地产股是房市的晴雨表。山雨欲来风满楼。由于米国房价下跌引发全球次贷危机和中国部分城市房价下跌，股票投资者担心开发商破产，多数房地产上市企业的股价已经较2007年的高点下跌50%左右。2007年11月1日万科最高价40.78元，2008年3月13日最低价20.37元。万通集团董事局主席冯仑说，我个人预见在未来3-5年里，房地产6万家公司，未来大概应该有3000-5000家公司可以活下去，剩下的都会转型或者退出这个行业。三年后当市场就剩下30%的问题时，多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。
　　
　　38.算开发商还能撑多少天，知房价必跌。2008年3月，开发商中的理论家潘石屹公开说：“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”我看，未来100天将是很多房地产公司不得不降价的100天。然后再100天还不行的话，有的就半倒闭了。拿想上市的公司来说，开发商的如意算盘是先负债囤地，以此为资本到股市IPO融资；融得的钱或还债，或再用来买地囤地。可是，一边是宏观调控，银根紧缩，银行贷款难。一边是直接融资难：2008年3月证监会发行部公开表示，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等目的的IPO计划，将不予核准。无法融得资金，开发商看似完美的资金链在正府的不支持下顷刻破灭了，资金不足就会大抛物业，还不行就半倒闭了。
　　
　　39.算需要交多少税，知房价必跌。前几年，调控中加税再加税，二手房交易需10％的税和费，使二手房流转快不起来，有利于一手房的销售，买新房的队伍越排越长。现在轮到空军偷笑了，税重使二手房和一手房的销售都困难了，房市流转不动了，卖方的资金链就要绷断了。流通环节中的税，在牛市里你可以让孙子来付，熊市里轮到你当孙子来付了。房子卖不动后，开发商没钱买地或有钱也不敢高价买地了，到处都在流拍，2008年上半年ZF拍地收入可能只有2007年同期的10分之一。少了这非同小可的一大块收入，地方财正困难啊。今后日子怎么过？公仆的吃喝拉撒怎么来？当官的有句口头禅：办法总比困难多。可能与国际接轨，实现“卖地吃少量的新房”向“收物业税吃大量的老房”的转变，即“以地生财”为“以房生财”所取代。每套房子都有一本产权证，在电脑上清清楚楚的。推行起来跟收水电费一样简便易行。比如你所在区域每平米交税标准为2元，你家3人有500平米的房子，每人免税面积为50平米，你自己象交水电费一样到银行去交350平米*2 = 700元的税。为什么要乖乖地去交，不交就记黑帐，房屋不能交易，银行卡冻结，不给贷款。这税开头少，财政困难了就越来越多。你的房子多了就是无私奉献。保有环节的物业税在未发生买卖时无法转嫁给下家，养不起，炒不起，不合算，许多人不得不卖出大部分。10万套房同时抢过独木桥要卖出，就象京城大堵车一样,房价不跌才怪呢。

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我看本届ZF力度挺大，看下面执行了，大家等待观望就行

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