多年，在地产策划界摸打滚爬，养成一个独有的思考模式，就是“未料其成，先思其败”。一直以来，之所以在甘房网发表过很多关于房地产方面的帖子，内容大多以“唱反调”为主，这也是受这种思维方式囿限导致的罢。不过，这种思维方式经过本人长时间实践，于取得的良好结果中看都得到不错的验证，是值得推崇的——笔者前言。

就在近几日，兰州某开发商正在向市场推出以“教育为主题”的楼盘项目，可谓在兰州地产界具有先河倡导的意义。在“卖滥”黄河文化的兰州地产市场中，教育地产的市场空白，是亟待兰州发展商开垦研发的。如今，兰州有开发商以“教育主题”作为项目市场入导的先驱，这是好事，从而更加丰富了兰州楼宇将来的市场与文化，是值得购房者与业界拭目以待的。

然而，从教育地产蕴含意义上挖掘，教育地产项目开发之初市场定位到项目成型过程中，实际是一个复杂庞大的系统，是有别于普通商业住宅开发理念与定位的。众所周知，教育地产是房地产业重要的一部分，真正的教育地产是指项目达到一定规模后，发展商按照项目占地规模及符合项目的规划要求，来投资兴建学校的，只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。它同时也在考验着开发教育地产企业的经济实力和针对地域市场需求的谋划能力，两者缺一不可。这说明，驾奴教育地产开发所具有很大的风险性，简单的项目立意及人为给予社区将来的文化联姻，很难使项目脱离未来市场销售风险和售后风险隐患的笼罩。所以，如何规避市场风险隐患是教育地产对商家的至高要求，是企业在项目定位开发之先的第一课题。

兰州某教育地产项目，不难看出，商家在开发此项目立意之初，是针对地域性市场需求空缺，以在兰州从事教育业的精英人士为目标购房群体，来打造一个以此类群个体集中居住的高档社区。项目“教育文化”立意不光具有与项目市场竞争突出的差异化优势，也成为助推楼盘销售的附助品，也是项目在市场中，增强产品附加值最具有说服力、诱引力的唯一资源，于项目市场未来销售中，起到了一箭双雕的作用。但是，此种肯定结果在受市场的变异性和有效需求性的制约下，是否具备一石激起千层浪被消费者追捧的效果，还有待商家给予项目更高的智慧硕果，才能体现出教育地产真正的文化灵性及项目的灵魂脉动。

若想，给教育地产项目一个具有市场完美意义的定位，商家必须走出开发教育地产的市场定位误区。就教育地产丰富内涵而言，单靠项目具备的地理优势，是不一定能塑造出适合项目文化溯源来的。在中国，传统文化莫非是以三大门派类分的，儒家文化、道家文化、佛教文化，三大文化体系影响着中国人几千年的精神文化与需求，其后，在经过炎黄子孙长期的创造和积淀，中华文化愈丰富多姿、博大精深，其成就、其影响，举世罕见。“教育地产”项目文化纽带塑造与定位，得以现在文人有效文化需求为基准，才能迎合未来业主真正精神文化需要及潜在对文化环境向往、追求的满足，之后，还得去符合地域性文化的体现，两者如何巧妙的融合，此种关系抉择到位与否，直接决定着项目能否在市场中有很好的立足，能否引起购房者的极大兴趣起着至关重要的意义。因此，商家应该走出，项目案址拥有地理优势就适合做教育地产的第一误区。

教育地产项目，理念的成熟表现不仅仅体现在项目的规划设计上，一个好的规划设计，户型定位、社区环境规划布置等只能代表项目在市场中的硬件诉求。何况把整个项目的命运定位全权托付给某个陌生的设计院来主宰，在脱节地域市场实效调研为依准的基础上，任何的设计结果都是缺乏实用与创新的。在现今的中国地产界，某些为房地产做专业设计的机构，已脱离专业素质基本驾能市场的技术性，闭门造车，已经成为专业设计机构的不争事实。在市场竞争的迫使中，设计者为了奉迎老板（开发商）的心理，能够多拿一个项目的设计权。在资本利益面前设计机构的创意、创新显得那么苍白。这是教育地产第二个误区。

教育地产，项目因该具有鲜活的文化思想，而项目的这种思想意蕴与表现，并不是开发商个人或企业文化理念的呈现载体。怎样展现教育地产的魅力？项目特有的建筑语言内涵塑造，完全得去迎合市场心灵阐述的脉动。越是高端市场，其市场的挑剔性越大，购房者高知识构架使他们的消费理性越趋成熟。高难度的市场营销技巧，考验着商家团队对教育地产实操经验跟实战把握市场方向的能力，如何触动消费者的“芳心”，从容走进市场的大门，光靠企业的“个人主义”理念表现及加大市场的宣传力度是不够的，须得努力融结处在目标购房者的心灵对住宅与教育文化衔接的渴求。突破“个人主义”色彩与“臆想”，不以老板及企业情感为市场方向核心，这是教育地产应该走出的第三个误区。

教育地产诞生，从以往成功案例经验所得，联姻高校文化、打造社区高素质教育特色，宗宗策略，以被前期利用殆尽。兰州教育地产还处于在处女作品开发中，由于商家开发经验及市场运作能力须待摸索殷实，结合兰州地产市场对教育地产功能的需要，商家将给项目一个怎样的策略衔接，又不充有“东施效颦”的嫌疑，难度之大是可以想象的。

如今，兰州某开发商在38.8亩的土地上，如何展现教育地产的魅力与风采，靠几个项目效果设计图说明不了什么。市场的挑剔，关键是看商家怎样努力去给项目注入“生命的血液”和“高文化内涵的智慧”，用建筑特有的语言来阐述教育地产的深厚蕴涵与意义，商家最大的愿景，莫不是，使项目更具有划时代的前瞻性，更具备兰州教育地产史上宏伟开篇代表之作的典范。愿本案在开发商的精心呵护中，能得到“好风凭借力，送我上青云”的良好市场机缘，也愿本案，在市场中真正得到购房者发自内心“我爱你。。。！”的良好结果。

 喜乐悲愁，皆归尘土