三、 基于本地市场表现的探讨

如果说07年的兰州楼市因05、06年持续观望的需求集中释放而出现了异常火爆的局面，那么，08年的兰州楼市，基调又会是怎样？

1、         供给层面：

仅仅计算无前期开工的新项目，我们就可以发现，进入2008年后，兰州市场的新开工项目数量较07年有了大幅的增加：

现可以基本确定的项目包括：朗钜天域、万盛名仕佳园、丰宁德尚、中和山水兴城、仁恒西站项目、山水名庭等项目，粗略统计超过了15个，还有其他尚不确定的项目包括天庆莱茵小镇、华富安宁地块等，粗略统计约5~10个，除此之外还有其他的小型楼盘，估计明年投入市场的新开工项目总数在40个左右。

再考虑到历史楼盘的后续开发，我们可以发现兰州楼市进入08年后，将呈现开工量大幅增加、项目竞争更加激烈的态势。

2、         需求层面：

在需求层面上，08年是否能保持07年的良好势头，值得商榷。笔者仅列出以下观点供参考：

l       07年的销售状况过好，导致房地产销售价格急剧增长，各项目年初年底价差都在1000元/平方米左右，这样大幅度的价格变化，必然再度伤害市场购买愿望

l       07年的购买需求释放过快，集中的需求释放，导致购买行为的不理性因素增多，在一年的整理后，购买行为回归理性， 07年的跟风现象将大大减弱

l       08年宏观经济一旦出现大的波动，将影响到各个行业的市场购买能力，宏观经济对购买力的影响值得关注

作为房地产的从业者，任何人都不希望市场有过大的波动。但是，作为房地产的从业者，笔者深深为07年兰州楼市的不健康表现而担忧。因为个别楼盘的操盘策略影响，大片项目盲目跟风，迅速推高了整个市场的行情。而作为之称的居民收入水平在过去一年的变化却远远没有达到这样的水平。

08年兰州楼市，向左走？向右走？让我们拭目以待

 

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[haohuer] - [2007-12-15 9:43:02] 修改过本帖

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有人说目前的楼市仅仅是短时间的波动，有人说楼市拐点已经来临，就目前中国总的经济状况来看，已经出现的通货膨胀如果得不到有力的遏制，楼市必将大面积崩盘。

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呵呵，楼上看来怨气很大啊

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房价要下降,这是不可回避的趋势!现在的房价已经脱离了房子本身的功能_住宿功能,成为了有钱人炒做挣钱的工具,相信迟早要回归他的本身功能!因为道理很简单,他需要相应的购买力来支撑.当房子炒做挣钱的功能消退的时候,那些炒房团回大把买进吗?

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房地产调控，正在迫使炒房者和开发商囤积的住房向市场释放，这将使供应成倍放大。另一方面，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。因此，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。 

    4月24日 
，我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文，从资金入手，推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响，赞同者与反对者都不少。今天，我再从供求角度，再对房价的趋势进行判断。 

    从经济学的角度来看，商品的价格是由供求关系决定的，当供给大于需求时，价格会下跌，反之会上涨。由此，有一些开发商认为，由于新增需求（如，每年都有大量婚龄青年购房）、升级需求（弃旧房换新房）的持续强劲，中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的，因而，房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了，就真的成了真理，吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场，这导致大量商品房被囤积，加上开发商自己囤积的商品房，人为地减少了商品房供给，从而，推动了房价的上涨。 

    最近，从一线城市到二线城市，大量土地流拍现象，再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为，房地产投资动力不足，将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来，这是非常有说服力的，因而具有很强的欺骗性。 

    但是，我们不要忽略了，投机性（低买高卖赚取差价）与投资性购房（购房出租）行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的，一旦这种预期被打破，此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来，将有效供给成倍放大，从而，导致房价的下跌。因此，在住房历史上有一个“加速”现象，一旦房价步入上涨轨道，由于囤积等因素，尽管商品房投资增长很快，但有效供给却相对减少，房价不仅涨幅快，也会持续较长时间，而一旦房价步入下跌轨道，囤积的住房释放出来，尽管商品房投资放缓，但有效供给成倍放大，这时，房价不仅跌幅大，而且，下跌同样会持续较长时间。 

    这样的例子不胜枚举。1993年6月，受国家宏观调控（即6号文）影响，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中，海口市积压的空置商品房264万平方米，“烂尾楼”400万平方米，沉淀资金264亿元，这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。 

    现在，我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面，为了化解通胀压力，政府调控的力度在加大，从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等，全方位调控。另一方面，我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期，在这个周期里，有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市，有媒体调查发现，超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。 

    这意味着，严厉的调控政策一旦发威，将逼出比1994年时多得多的商品房，这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面，在商品房快速发展的十几年中，有效需求得到了最大限度的释放，大量真正需要商品房又买得起商品房的人，以及那些弃旧房换新房的人，基本上都已经完成了购房行为。这意味着，商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此，房地产调控政策一旦发力，将房价送入下跌轨道，绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”，开发商将死守北京、上海的悲壮之语。 

    实际上，大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日，有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示，业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求，“此头不能开”，但退房风波从一个侧面反映出，囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。 

    作为推高房价的主要力量，开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候，开发商捂盘惜售，囤积房源，刻意减少商品房的有效供给，成为推高房价的主要动力之一。但是，囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成，而现在，许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险，尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想，他们哪里还敢奢望继续囤房？而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识，就容易引发羊群效应。一方面，将使大量商品房向市场集中供应。另一方面，将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此，尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌，它的影响却是全面的，一旦房价步入下跌轨道，能够独善其身的城市微乎其微。 

    而且，从2003年至今，持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮，也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例，深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。也就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套！这意味着，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例，它之所以现在看起来像是特例，是因为其他地方的潮水还没有退却，裸泳者还没有露出来而已。 

    也许，过不了多久，当许多城市的房价相继步入下跌轨道，人们才突然发现，所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言，商品房其实是供大于求的。(贾图)


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