甘肃方正税务事务所所长、税务师方斌国

就如何降低房地产行业的税收风险以及纳税负担发表专业见解：

   房地产面临的最大的就是营业税，主税就是营业税，征税方位除过正常情况还包括合作建房，然后把开发成品分配过开发方，还有就是补偿拆迁户的价格，我们要有一个概念，一旦产权发生转移就要涉及到营业税的问题，如果没有发生转移就不交了。这个税收的负担是多少？销售的5.5%。
    还有土地增值税，之所以引起税务机关的高度关注，主要有几个方面的原因。第一土地增值税是纯粹的地方税，这是增加地方的财政收入。第二个方面收入减掉扣除项目，然后是按照增值额征税，没有超过50%的按30%征，所以说这个税种在税收负担上是密切相关的，这个税计算起来很复杂，争议也比较多，这是93年进行税制改革的时候出台的。这个税94年1月1日开始执行，其实并没有实际执行，直到06年开始预征这个税了，真正清算风暴的来临也是最近一段时期的事情。
    
   土地增值税的预征率是1.2%，甘肃的土地增值税到底高不高？因为各省都是自己定的，最高没有超过1.5的，甘肃的水平是中等偏上的。还有所得税，2008年开始有一个变化是《企业所得税法》，税收优惠逐步过渡到统一了，税率变了，降低了8个百分点。现在刚下发了一个文件，对外资企业和内资企业的税收统一了，如果是按20%算，比去年老税法降低了1个百分点。

    三大税种是房地产行业70%的税收，还有印花税，这本来是一个很轻的税，但是基数比较大。
    还有土地使用税，现在调高了，根据土地级别来确定的，开发企业的主要原料就是土地，所以从取得土地使用权开始到销售完的中间要交土地使用税，如果开发周期越长，承担的土地使用税就会越多。
    还有契税，这对房产开发企业不是主要的问题，但在卖房子的过程中要考虑，把房子卖出去以后购房者还要承担一部分。
    还有房产税，在产品没有出售以前，是自用的或者出租的，这就涉及到了房产税，这个税种不是很大的数字。
    还有一个税种容易被老总忽视，这就是个人所得税，为什么这个税种容易被忽视？我在工作的时候遇到一种情况，属于出租人的，以产品的红利20%交税，如何是给直系亲属也是一样的道理。产品出售或者转让都会涉及到个人所得税的问题。
    具体做工作的过程中，因为房地产企业的老总确实不容易，因为各种关系要协调，这就涉及到礼尚往来的事情，如果处理不好也会出现一些问题，应该事先跟财务沟通一下，看看事情应该怎么处理。
    前面的这些税种加上下来已经将近12，再加上后面的印花税、土地使用税、契税还有个人所得税，这样开发企业税收负担率应该在12%到13%，这个比例比较高，一般的企业毛利率也就是13左右，好一点是20，现在的税收就是这样的。

兰州交大土木工程学院副院长 王恩茂

兰州市房地产的情况怎么样，我们做了三个方面的分析。第一，从兰州市房地产业同兰州市国民经济协调关系来讲，最后得出一个结论，兰州市经济的增长对房地产业的意外呈现出增加的方式。我采用了96年到2007年的数据，经过技术处理得出了一个结论，可以这样说，假如说兰州市的房地产业不能够健康的发展，那兰州市的经济就不能健康的发展。第二，兰州市房地产供求协调关系。这个研究有一个情况，从01年到05年的时候我通过数据来说话，做了定量的研究，这个协调关系是走低的，但是06年后一路上升，这样给我们提出一个警示，应该进一步加强对兰州市房地产市场供应与需求情况的监测，这个工作要引起重视。第三，房地产业内部结构平衡。这个方面从96年到07年基本属于正常的区间，只是在05年的时候突破了正常的曲线，这里面政府要加大对普通商品房和经济适用房的引导。
    我对房地产市场的走势做一个预测，有几个观点。第一，兰州市的房价通过96到07年的数据来看，08年甚至以后更长的时间，房价依然会保持稳中有升，这个主要的依据是通过兰州市人口住房平均面积等各个方面的分析得出的，随着品质的提升，建设以及服务成本的增加使房价自然水涨船高。但是受国家相关的政策影响，将会出现中小户型集中的情况，所以对兰州市的房价会起到抑制的作用，所以我想“拐点”不是很大。

甘肃万盛置业董事长兼总经理 陈万智

呼吁政府不能过于要求土地买卖的效益

兰州房价涨，涨的是成本；一线城市房价跌，跌得是利润

第一，对目前住房供应结构的看法，以及房价上涨因素的分析。
    第二，经济适用房、廉租房、两限房和商品房的关系。
    第三，房地产行业目前存在的问题。
    应该说从2007年回顾有三点，第一点是房价上涨过快，2007年的房价上涨突破了前三年的上涨，城关区的高层普通住宅大概上涨了1000块左右，在城乡结合部，包括雁滩、安宁的涨幅在600左右，这个涨幅比较大。
    2007年出台了一系列宏观调控的政策，政策比较多。
    2007年兰州市有129个在建项目，这是开发企业的项目，还有53个项目是党政机关和事业的项目，加起来是180多个项目，可以说这刺激了2007年房价的上涨。国六条、国八条出台后，凡是没有达到90/70的项目都要停下来，户型不合适的要调整，凡是方案错的全部要重做，这就是市场供应断档的时间，这是2007年的情况。
    到了2008年，我预计今年的房价是稳中有升，但是升的幅度要低于2007年，两会对民生做了主要的问题，一个是房子问题，一个是物价问题，但是我认为车没有刹住，物价还在继续上涨。现在国民经济还是在快速增长，老百姓的衣食住行的客观需求依然存在，这些问题解决以后住房问题成了主要问题，所以说需求还是旺盛的。另外，城镇化进程加快后，30岁以下的未婚青年要结婚，这要有房子，30、40岁以上的人要把存款拿出来改善住房，大家庭要分开，这个需求是依然存在的。原来我说过，一个是土地价格肯定要进入成本，原来我说过政府不能过分强求土地受益，这样将来的弊端很大，严格说现在把子孙后代的钱花掉了，这是不可再生的资源。
    在拆迁的时候，老百姓说我这个房子8000块钱一平米，这个难度很大，还有小区配套的提高，这些都要加入成本，以前盖房子是三个平米，现在1个半平米。现在金融方面是融资难，会垫付资金，这要付利息的，刚才方所长也所了税收也增加了，土地增值税从94年就开始办了。这些东西综合起来都要计入成本，最后买单的是购房者和老百姓，这是从供需来讲的。
    现在好盘没有紧张，存量房依然存在，象万盛的家园开工3个月了，我们没有对外界宣传，但是从网上需要购房的已经登记800多户了，我们都不敢吆喝。兰州的房价上涨的原因就是成本上涨，我们的房价实际还是低位的，在这种情况下我认为持币待购是不科学的。希望媒体朋友在这方面做出正确的引导。
   第二点，经济适用房和廉租房、两限房，这三种房子是政府行为。经济适用房、廉租房和两限房在土地供应方面占到了70%，开发商的房子占到30%，这经历了几个阶段，政府搞了一些经济适用房，但我认为是不成功的，就是把经济适用房没有真正买给享用经济适用房的人，中低收入的老百姓还是买不起经济适用房。这个问题怎么办？原来是行政拨款的事业单位不允许集资建房，现在放宽了一些政策，要想解决老百姓的实际问题就要把群体划分清楚。在经济适用房和廉租房的问题上要加大廉租房的建设，放小经济适用房的比例，放宽商品房的比例。
第三点，房地产目前存在一些问题。土地现在是极大的失调，兰州市530多家开发企业，一年拍的土地就是十几块，这十几块有的让政府拿走了，有的叫外地拿走了，本地的开发企业拿到的很少，这样本地的开发企业将来怎样发展呢？

武威今朝房地产开发有限公司董事长周保年

第一，对土地供应政策的开发和建议。
    近年来，我国国民经济实现较快的发展态势，但也同时出现了投资增长过快，低水平重复建设突出等问题。在土地使用中出现了乱战滥用耕地，违规设立开发等问题。国家提出严把信贷土地关口，管好“银根、地根”。
    由于政府通过严格的审批来严把土地“闸门”，实行从严从紧的土地供应政策，农业使用地转建设用地受到严格控制，土地开发面积增幅回落，土地交易价格持续上涨。
    因政府将土地招拍挂，土地成本增大，加快了房价的提高，只有国家调整土地供应政策，简易土地审批手续，加大土地供应量，才能平衡市场需求，达到降低房价的目的。
    第二，对目前住房供应结构的开发。
    因我省的房地产企业目前已处到发展的关键阶段，房地产已成为我省的支柱产业，今后全省房地产市场宏观调控的目标位稳定房地产市场，稳定房屋价格，重点任务是调整住房供应结构。

第三，银根、地根从紧，如何走联合开发之路。
    由于我国近年来，房地产市场秩序比较混乱，部分城市房价上涨过快，住房结构不合理等因素的影响，国家出台了一系列政策控制跟跟、地根，抑制房地产的快速发展，对房地产开发商来说，就要调整策略，走联合开发之路。
    第四，针对物价上涨趋势，房地产如何理性应对。
    根据国家统计局发布的数据，今年3月全国居民消费价格指数同比上涨4.5%。在食品等价格快速提升的同时，生产资料价格也有较大上涨，对建筑及装修材料价格上涨，房地产盈利性应对。
    第五，如何应对2008年土地增值税清算。对于这个问题刚才方所长已经讲的很明确了，我就不展开讲了。
    第六，预测房地产发展趋势及房价走向。
    第七，倡导四个地产，树立房地产业的社会形象。

    为了创造良好的房地产发展市场，我们应积极倡导“学习地产、责任地产、品质地产、和谐地产”全力打造精品工程，建设百年建筑，为广大居民负责，把每一居住者当作自己的兄弟姐妹，使每位居住者获得更多的幸福感，让他们永远感到住在这里就是一种荣耀。使房地产在一个健康的轨道上运行，为我省的房地产树立良好的社会形象而努力。