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| 时间：2007-12-28 18:33:00 人气：[11425] 主题：2008必须关注的八大隐性需求 |
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积分：1 等级：新街坊 资产：516 魅力：31 手气：闲散菜鸟 | 货币从紧政策序幕才拉开，拐点论重新抬头，人们也在预期加息集中算账可能让房价高昂之头重新低下，并且，保障住房给中下层人们的期望，所有这些让楼市有可能渡过一个在利益人看来萧条在消费人看来可喜的春节。
上海滩给人精典的一句大约是：表面的平静绝对蕴含着大的暴发。
我们唯一能够确症的，是楼市的每一档高峰均是由需求引导或引发的。自然，如果零八年楼市获得人们预期中的反预期，即出现火爆局面，肯定既让行家大跌眼镜又让自住性买家大声喊冤。但本人集中搜集的几大隐性需求，有可能主导零八年楼市。
一、外资的渗透性进入；
今年以来，房地产开发企业利用外资保持高速增长，规模明显扩大。1-9月份，全国房地产开发企业利用外资为423亿元，同比增长63.2%，增速比去年同期加快16.6个百分点。但自限外令发布后，增幅大幅回落。
经了解，外资可能的进入形式将改良为：通过资金需求方注册外资企业，再由外资进行购买或控股；直接以基金委托的方式进入内地成熟租赁市场进行整体购买，此前让内地买家一次性进行买断；通过开办新的外资实体再在境内再投资，通过福利方式或高管阶层消费来进入内地楼市。
二、本地高收入阶层的总结性消费；
目前全国楼市的总特点是，投资与自住性消费倒挂体现于主流城市，即高房价城市，上海/深圳/北京/广州/南京/青岛等国内投资性消费占主导的城市，最低比率是青岛占33%，上海当前市场这一比率高达67%，北京商务区楼盘这一比率达到79%。与此相反的是，内地以及房价并不见离谱的城市，则以自住性投资消费为主。
什么是自住性投资？即不以转手交易赚得利差为目的的投资性置业，这部分置业需求，在一些城市圈与城市群周边正在形成裂变。以鄂州为例，今年总供量不到七十万平方米，但实现销售的四十万平方米中约有一半为本地高收入阶层持有性置业。黄石因为旧城改造延缓了部分消费步伐，新增五十万平米的供应中有三十六万平米为本地及周边市镇富户购买。
预期在中西部地区，本地高收入阶层将在奥运年进行集中的总结性消费，即按照理财原则调整自己的财产性收益结构，从而在中高档商品房市场产生相当大的刚性消费。笔者统计的鄂州/黄石/荆门/十堰/襄樊/荆州等代表性城市，由本地高收入阶层为主要消费群的楼盘成为近期消费的主流。
三、着眼未来的明星城市投资性置业；
无论经济如何发展以及内地城市如何跨步前进，象深圳/上海/苏杭/北京，尤其是珠三角长三角城市群，其中许多城市的创业环境/就业环境/居住环境/城市功能具备一定的明星效应。
而产生于中国二十余年高速发展期的几代富裕人群，他们的财产性收入足以支配他们在明星城市进行永久性置业。而新经济条件下培植财富的速度与富裕阶层的结构更适合明星城市的投资性置业消费。
由于经济结构调整，我国将在十一五时期形成资本结构型企业主流，除内地人力资源型企业还将占主要地位外。这种变革，会促进相当数量的智力收益阶层在明星城市置业。以武汉光谷为例，零二年的人才平均月薪2200元，容纳企业不到二千家，如今人才的平均月薪为4600元，容纳企业仅亿元企业就达六百八十七家。这些人均在光谷置业，光谷效应类似明星城市的置业消费佐证了这一判断。
四、股市及其他资本市场投机产生的非投资人置业；
如同第一批富裕阶层来自于胆子大，第二批富裕阶层来自于关系硬，第三批富裕阶层来自于智慧与资源垄断，当今第四批富裕阶层来自于资本营运。
股市产生不了富翁但可以产生分流性置业人群。
如武汉中北路一小型楼盘，有一批四十余人的置业就是几年前的原始股如今上市了，从天而降的金钱，他们选择了稳定的置业。类似非预期性消费，基于资本市场的发达与投资品种的完善与增加，也会产生一批无动机置业人群。
五、二手房市场沉寂释放出的新增消费；
我们现在急着论证拐点，提出的数据都证明，二手房市场也面临着崩盘的威胁。实际上，新房市场的需求与二手房的出量绝对存在相关性。二手房市场的沉寂与新房需求的观望取得一致是正常的现象，但二手房受政策影响程度弱于新房市场，所以当楼市大势尘埃落定之时，二手房将重新活跃并刺激交易增加，从而导致新房市场的消费增加。
政策层面也有几个原因促进二手房为新房市场提供需求，一是不合明目或产权不完全的房屋有可能通过政府收购进入到保障行列；二是原有报建的一些非合法项目可能被强制收编，有的作为经济适用房有的作为政府收购对象进入到住房总供应；三是闲置用地办法真正实施会促进存量项目上市，其中属旧城改造范围的项目的启动会带来项目周边二手房市场的活跃。
保障住房房源界定办法也吸引了相当数量的公产房/前期经适房/小产权房/集资房通过出手或被收购获得新增产权置业机会。
六、高管阶层待遇空转形成的福利性置业；
伴随经济发达以及经济结构优化，人才战备被提上企业发展的议事日程。
基于避税/形成稳定的骨干队伍/形成企业垄断性核心竞争资源/确保竞争力的持续化/基于信息化、资源资本化、经济全球化以及企业间高度关联等原因，我国将在未来十年内形成独特的“高管阶层”，也可以叫高级职业经理人队伍。
受传统居住观念的影响，留住人才的最主要方式就是从产权、股权、期权、实权四大方面来落实人才的福利，由此产生以企业为主要对象，实际为个体置业的“福利性置业”。
七、更为集中更为有体量的炒房阶层针对性投机消费；
房货新政以及严格的税务检查及税负全面性，打击了一线城市的投机消费，直接导致投资观望与投机炒房阶层从一线城市的迅速撤离，以至这些城市的价格出现松动，成交下滑。
但正如热钱在全球范围的流动一样，炒房团反投机反打击机制也将因为闲资的迅速集中，产生体量更为惊人、炒作资本更为集中、投机性更为明显、对投资对象进行控制性投机消费等将成为新时期，为应付严格调控而滋生的“炒房新气象”。
炒房的人数可能减少了，但集中与扩张会更影响到各地楼市。而针对性投机将是其推动各房价落后城市房价迅速上涨的主要力量。有迹象表明，炒房资金正在房产品生产过程游离，包括与建筑商/材料供应商/开发商中小股东的融合与汇流。
八、财产性收益结构调整腾空产生的新增置业需求。
不断的调控可能导致一部分成熟的投资者基于财产性收益结构调整而腾空出置业需求，即通过调整其手中的投资品种数量，在对经济大势以及投资市场总趋势前提下计算保全规模的投资，以至产生多余现金流，用于持有性置业。
今年前六个月出股市入楼市的资金每月达八百个亿，而七月份以后，至十一月份游离于两市的所谓在途资金大约增加到一千个亿/月，剔除掉一半的泡沫成分，也至少可以有近五百亿闲资在两市之中徘徊，从而产生部分置业需求。
如果研究一下股市投资者投机成功人群的消费特点，其实他们更愿意将投机利空用于置业。对股市依旧保持原来的投资规模。对房产投资则相反，持有多套不动产，既可对抗通胀，又可避免政策刺激与压力。
这些需求存在于市场各个角落，并且他们一个共同的特点是受制于政策面较小，只要经济持续输血，让他们的各项预期“收益”能够顺利“变现”，他们的置业变现刚性将大为增强，从而形成楼市的一股推动力量。
我们不妨注意一下：第六次加息为什么没有刺激还贷人？个税起征点为什么上调？还有实质性加息开春即将实施，这些带金融/税收字样的调节，直接针对的就是上述这些隐性需求。 -----签名---------------- 街坊，就是好邻居(系统随机) |
| 1楼 | Re:2008必须关注的八大隐性需求 |
积分：4 等级：新街坊 资产：519 魅力：31 手气：闲散菜鸟 | 狂顶 物价飞涨了 楼价太高了 活不下去了 -----签名----------------  (系统随机) |
| 2楼 | Re:2008必须关注的八大隐性需求 |
 匿名用户 | 太郁闷了 -----签名----------------  (系统随机) |
| 3楼 | Re:为朋友做一套地产策划案，应该要多少钱 |
匿名用户 |
| 4楼 | Re:为朋友做一套地产策划案，应该要多少钱 |
匿名用户 |
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